إدارة العقارات المؤجرة في السعودية: «إيجار» والضريبة و5 تطبيقات أودو

نظام إدارة الأملاك في السعودية يبدأ من منصة «إيجار» التابعة للهيئة العامة للعقار، لأن العقد الموثّق فيها هو المرجع الذي تُبنى عليه الأجرة والتجديد وأي نزاع لاحق. أما نظامك المحاسبي فيأتي بعده ويطابقه.

القواعد حتى نوفمبر 2026، وفق الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنشورة في جريدة أم القرى، والسارية منذ 25 سبتمبر 2025، والملخّصة في صفحة «إيجار» لدى الهيئة العامة للعقار:

• التسجيل: في العقارات السكنية والتجارية داخل النطاق العمراني، يجب على المؤجر التقدّم بطلب تسجيل أي عقد غير مسجّل في «إيجار»، وللمستأجر أن يطلب التسجيل أيضاً، وللطرف الآخر الاعتراض خلال 60 يوماً من إبلاغه، فإن انقضت المدة دون اعتراض عُدّت بيانات العقد صحيحة.
• التجديد: في كل مدن المملكة يتجدد العقد تلقائياً ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يوماً على الأقل من انتهائه، وللهيئة أن تزيد مدة الإشعار في العقود النموذجية.
• الرياض: لمدة خمس سنوات من 25 سبتمبر 2025 لا تجوز زيادة الأجرة الإجمالية في العقود القائمة أو الجديدة داخل النطاق العمراني، ولا يحق للمؤجر رفض التجديد إلا لتخلّف المستأجر عن السداد، أو لعيوب إنشائية يثبتها تقرير فني معتمد، أو لرغبته في استخدام الوحدة السكنية بنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، أو لحالات يقررها مجلس إدارة الهيئة. والأجرة الإجمالية تشمل أي مبالغ أخرى يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب العقد، فلا مجال لنقل الزيادة إلى رسوم الخدمات. والوحدة الشاغرة التي سبق تأجيرها لا تتجاوز أجرتها قيمة آخر عقد، إلا إذا قبلت الهيئة اعتراض المؤجر، كأن تكون قد خضعت لترميم إنشائي جوهري أو أُبرم آخر عقد لها قبل 2024. ويجوز لمجلس إدارة الهيئة، بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، تطبيق أحكام الرياض هذه على مدن أخرى، ولم يُعلن ذلك حتى نوفمبر 2026، فراجع «إيجار» قبل تسعير أي تجديد.
• الغرامات: حتى الأجرة الإجمالية لـ12 شهراً عند مخالفة واجب التسجيل، أو منع زيادة الأجرة في الرياض، أو قيود رفض التجديد فيها، مع تصحيح المخالفة وحق المتضرر في التعويض.

وتغيّر التحصيل كذلك. فمنذ 15 يناير 2024 لا يُعتدّ بدفع أجرة العقود السكنية الجديدة إلا عبر قنوات «إيجار» الرقمية، أي مدى وسداد برقم المفوتر 153، وتصل الدفعة إلى حساب المؤجر المسجّل في العقد خلال 5 أيام عمل، ولا يشمل ذلك العقود التجارية، كما ورد في إعلان الهيئة العامة للعقار. ويوثَّق العقد نفسه في «إيجار» عبر وسيط عقاري مرخّص من الهيئة.

تحدد إرشادات الهيئة لضريبة القيمة المضافة في القطاع العقاري (الإصدار 3.0، مايو 2026، بالإنجليزية) المعاملة الضريبية وحدةً بوحدة:

• الإيجار السكني: معفى، إذا كانت الوحدة مسكناً دائماً يُستخدم سكناً رئيسياً، ويشمل ذلك سكن الموظفين والطلاب إذا استُخدم بهذه الصفة.
• الفنادق والشقق المخدومة وبيوت العطلات والسكن المؤقت للعمال: 15%.
• الإيجار التجاري، كالمكاتب والمحلات والأراضي الفضاء: 15%.
• الخدمات الإضافية التي تُفوتر مع العقد، كالمواقف ورسوم الصيانة واستهلاك الخدمات: توريد مستقل بنسبة 15%، ولو كانت الشقة نفسها معفاة.
• المبنى متعدد الاستخدام المؤجَّر جملةً: تُقسَّم الأجرة على أساس المساحة أولاً، مع مراعاة القيمة الإيجارية في السوق.

مثال لعمارة في الدمام: 8 شقق بإيجار 40,000 ريال سنوياً لكلٍّ منها، أي 320,000 ريال معفاة. ومحلان بإيجار 90,000 ريال لكلٍّ منهما، أي 180,000 ريال عليها 27,000 ريال ضريبة. وستة مستأجرين يدفعون 200 ريال شهرياً للموقف، أي 14,400 ريال سنوياً تُضاف إليها 2,160 ريالاً ضريبة.

والتسجيل إلزامي إذا تجاوزت توريداتك الخاضعة للضريبة 375,000 ريال في أي 12 شهراً، ولا يدخل الإيجار السكني في الحساب. فهذه العمارة وحدها تبلغ 194,400 ريال، لكن إن أجّر المالك مكاتب أخرى بـ600,000 ريال وصل إلى 794,400 ريال ولزمه التسجيل، وبعدها تخضع فواتير الإيجار التجاري لمتطلبات الفوترة الإلكترونية.

وضريبة المدخلات تتبع الاستخدام: تُخصم كاملة على تكاليف الإيجار التجاري، ولا تُخصم على تكاليف الإيجار السكني المعفى، وتُوزَّع على المصاريف المشتركة بنسبة التوريدات الخاضعة في السنة الميلادية السابقة كطريقة افتراضية. لذلك يُحسب إصلاح المصعد في عمارة سكنية بالكامل بقيمته شاملة الضريبة.

أما البيع فله حكم آخر. فوفق نظام ضريبة التصرفات العقارية الساري منذ 10 أبريل 2025، تُفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من السعر المتفق عليه بما لا يقل عن القيمة السوقية، ويسددها البائع قبل الإفراغ أو أثناءه، والبيع نفسه معفى من ضريبة القيمة المضافة. فبيع عمارة بـ6,000,000 ريال يعني 300,000 ريال ضريبة تصرفات. وتتحمّل الدولة الضريبة عن المسكن الأول للمواطن المستحق حتى مليون ريال من السعر.

قبل أي نظام، اجعل لديك سجلاً واحداً للعقود. ضع هذه الأعمدة في جدول بيانات، وسطراً لكل وحدة:

• العمارة والوحدة
• الاستخدام: سكني أو تجاري
• المستأجر ورقم عقد «إيجار»
• تاريخ البداية وتاريخ النهاية
• الأجرة السنوية والدفعات
• الضريبة: معفى أو 15%
• مبلغ التأمين المحتفَظ به
• تاريخ الاستحقاق القادم
• آخر موعد للإشعار: 60 يوماً قبل نهاية العقد

سطران للمثال: محل 1، تجاري، من 1 يناير إلى 31 ديسمبر 2027، بأجرة 90,000 ريال على أربع دفعات ربعية، كل دفعة 22,500 ريال مع 3,375 ريالاً ضريبة، وتأمين 10,000 ريال، وآخر موعد للإشعار 1 نوفمبر 2027. وشقة 3، سكنية، من 1 أبريل 2027 إلى 31 مارس 2028، بأجرة 40,000 ريال على دفعتين، كل دفعة 20,000 ريال، معفاة، وتأمين 2,000 ريال، وآخر موعد للإشعار 31 يناير 2028.

في أودو يتحول كل سطر إلى اشتراك (Subscription). ولا يوثّق أودو أي ربط مع «إيجار»، فسجّل العقد في «إيجار» أولاً ثم اكتب رقمه على الاشتراك. ووفق توثيق تطبيق الاشتراكات، تُحدَّد خطط التكرار بالأسابيع أو الأشهر أو السنوات، فأنشئ خطة ربعية (3 أشهر) ونصف سنوية (6 أشهر) وسنوية. واترك خيار Align to Period Start غير مفعّل لأنه ينقل الفوترة إلى أول يوم في الفترة، وجرّب خيار Automatic Closing قبل اعتماده، لأنه يغلق الاشتراك إذا لم تصل الدفعة في المهلة المحددة، بينما لا ينتهي عقد الإيجار بتأخر دفعة واحدة.

وللتحصيل، تتيح مستويات المتابعة تذكير المستأجر قبل تاريخ الاستحقاق بإدخال عدد أيام سالب، ثم التصعيد بالبريد أو الرسائل النصية أو واتساب أو الخطاب، والثلاثة الأخيرة تحتاج رصيداً من خدمات الشراء داخل التطبيق (IAP). وطابق حركات البنك أولاً، لأن دفعات «إيجار» قد تتأخر حتى 5 أيام عمل. ولا ترسل رابط دفع إلكتروني لمستأجري العقود السكنية الجديدة، فلا يُعتدّ إلا بقنوات «إيجار».

والتأمين ليس إيراداً: أنشئ منتجاً باسم «تأمين مسترد» يكون حساب إيراده حساب التزامات، وأعده عند الإخلاء بعد خصم ما يجيزه العقد من أضرار موثّقة.

تصل طلبات المستأجرين بالهاتف والواتساب والبريد، وما يضيع منها يعود خلافاً عند التجديد. فاجمعها في مسار واحد:

• مكتب المساعدة (Helpdesk): وفق توثيق أودو يستقبل الفريق التذاكر من عنوان بريد مخصص (Email Alias) ومن نموذج في الموقع ومن الدردشة المباشرة. أنشئ فريقاً لكل عمارة أو لكل منطقة، وصنّف التذاكر بوسوم مثل السباكة والتكييف والمصعد والكهرباء.
• الصيانة (Maintenance): سجّل كل مصعد وشيلر ومكيّف ومضخة ومولّد كمعدّة. وطلب الصيانة إما تصحيحي لإصلاح عطل أو وقائي لتفاديه، وله فريق وفني مسؤول وموعد مجدول وأولوية من صفر إلى ثلاث نجوم، وينتقل بين المراحل من New Request حتى Repaired. اكتب رقم التذكرة في الطلب ليبقى كلام المستأجر وعمل الفني مرتبطين.
• المستندات (Documents): مجلد لكل عمارة ومجلد فرعي لكل وحدة، فيه عقد «إيجار» ومحضر حالة الوحدة عند الاستلام مع الصور ونماذج التسليم. تحتفظ الملفات بنسخها السابقة ويمكن قفلها، ويمكن أن يكون للمجلد عنوان بريد خاص يحفظ ما يُرسل إليه. وتستطيع طلب ملف ناقص، كعقد مجدَّد، مع تاريخ استحقاق. أما قواعد الأتمتة في المستندات فتحتاج استوديو، وهذا ينقل جميع المستخدمين إلى الخطة المخصّصة.

ثم فوتر ما يحق لك. فرسوم الصيانة التي تحمّلها لمستأجر سكني توريد مستقل يخضع لضريبة 15% إن كنت مسجّلاً، ولو كانت الأجرة معفاة. والأضرار التي يسببها المستأجر تُسترد من التأمين أو بفاتورة، بحسب ما ينص عليه العقد.

روتين بسيط لكل عمارة:

• يومياً: وزّع التذاكر الجديدة، وحوّل أعطال المعدات إلى طلبات صيانة.
• أسبوعياً: راجع الطلبات المفتوحة حسب الأولوية، وتابع الإيجارات المتأخرة.
• كل ربع سنة: تفقّد العمارة، وسجّل الصيانة الوقائية للمصاعد والمضخات والتكييف.

وإن كنت تدير أيضاً عقود صيانة سنوية للمصاعد أو التكييف في عدة مبانٍ، فدليل الخدمة الميدانية والصيانة في أودو يشرح الزيارات الوقائية المتكررة وتقارير مستوى الخدمة.

يسأل المالك سؤالين: كم ربحت عمارتي؟ وأين أموالي؟ والمحاسبة التحليلية تجيب عنهما بشرط أن تحمل كل فاتورة اسم عمارتها. ووفق توثيق المحاسبة التحليلية في أودو:

• أنشئ خطة تحليلية باسم «العمائر» فيها حساب تحليلي لكل عمارة، وأضف خطة ثانية باسم «الملاك» إن كنت تدير أملاكاً لأكثر من مالك.
• اجعل الخطة إلزامية (Mandatory) على حسابات الإيرادات والمصروفات، فلا تُرحَّل فاتورة إيجار أو فاتورة مورد دون عمارة.
• استخدم نماذج التوزيع التحليلي لتُعبّأ العمارة تلقائياً من المنتج، مثل «إيجار عمارة ب»، أو من المورد، مثل مقاول المصاعد.
• وزّع المصاريف المشتركة بالنسب، كحارس يخدم عمارتين بنسبة 50% لكلٍّ منهما.

نموذج كشف حساب للمالك عن الربع الأول 2027، لعمارة سكنية من 12 شقة، أجرة الشقة 40,000 ريال سنوياً:

• الإيجار المفوتر عن 11 شقة مؤجرة: 110,000 ريال
• المحصّل: 100,000 ريال، والمتأخر: 10,000 ريال
• شقة شاغرة: 10,000 ريال أجرة لم تتحقق
• عقد صيانة المصعد: 6,900 ريال شاملة الضريبة، لأن إيجار العمارة معفى
• إصلاحات التكييف: 2,300 ريال
• كهرباء ومياه المناطق المشتركة: 3,800 ريال
• أتعاب الإدارة 5% من المحصّل: 5,000 ريال مع 750 ريالاً ضريبة
• الصافي المحوَّل للمالك: 81,250 ريالاً
• تأمينات المستأجرين المحتفظ بها، وليست إيراداً: 22,000 ريال

وعلى أساس سنوي، 325,000 ريال تعني عائداً صافياً بنحو 5.4% على عمارة قيمتها 6,000,000 ريال، وإن باعها المالك فستُخصم من الحصيلة ضريبة تصرفات قدرها 300,000 ريال.

ولا يصف توثيق أودو كشفاً جاهزاً لحساب المالك، فصدّر القيود التحليلية لكل عمارة إلى هذا النموذج كل ربع. ومن ناحية التكلفة، تكلّف الخطة القياسية على أودو أونلاين لعشرة مستخدمين نحو 6,075 ريالاً قبل الضريبة في السنة الأولى بأسعار أودو المعلنة للسعودية في 17 أكتوبر 2026، والمستأجر الذي يستخدم البوابة فقط لا يُحتسب مستخدماً مدفوعاً، كما يوضح دليل سعر أودو في السعودية. وتستطيع مِتش، شريك أودو رسمي في السعودية، إعداد ذلك مع محاسبك.